【結論】2m以上の擁壁がある土地は、
✔ 追加費用200〜300万円の可能性
✔ 崖地条例で建築制限あり
✔ 古い擁壁は安全確認必須
私たちは「安全性とコスト面がクリアできず一時見送り」しました。
正直、擁壁を甘く見ていました。「定期的に点検しとけば大丈夫でしょ」くらいに思っていた私たち。でも調べれば調べるほど、出てくる追加費用と建築制限…。
私達がどのようにこの土地と向き合い、一時見送りの決断したのかをまとめました。
2m以上の擁壁がある土地に買付を出しました
なぜこの土地に惹かれたのか
75坪の南向きの広い土地。小学校・中学校・幼稚園・スーパーが徒歩5分圏内。びっくりするくらい私達の理想の条件が揃っていて、土地探しをしているエリアの中では価格も良心的。
実際に子どもの通学路を歩いたり最寄りのスーパーの価格帯をチェックしてみたりしましたが、気になるところは一切なし。大合格の土地でした。
最後に家の裏を見てから帰ろうと思い裏にまわってみると、ムムッ….擁壁高！最後の最後のタイミングで巨大擁壁の存在に気づいてしまったのです。
2m以上の擁壁は危険？
まず最初に息子が転落して大怪我しそうだと思いました。笑本当に起こってしまったら笑い事じゃないですよね。ただ同時に、しっかり柵やフェンスをつけて対策すれば大丈夫そうとも思いました。
擁壁がある土地については「やめたほうが良い」とか「お金がかかる」とかそのくらいのうっすい知識くらいしかありませんでした。
擁壁のある土地に買付書を出した理由
他の人に先を越されたら後悔すると思ったので、とにかく急いで手続きを進めました。私達にとってこの土地は、擁壁以外の条件が100点満点に近いくらいの土地。そんな土地ってもう二度と現れないんじゃないかと思いました。
擁壁にしっかり対策をとって、安全が担保される状態であればまだまだ充分検討できる土地。
ただ、その対策には費用がかかるのでその金額と土地の値引き額次第！とりあえず買付書を出して、価格交渉をしながら擁壁の状態を調べたり、ハウスメーカーの方と対策について話し合おうと思いました。
50年以上前の擁壁は安全？
この土地の擁壁は高さ1.8mから2.1m、幅16m。造られたのはもう50年以上も前。擁壁自体にはひび割れや傾き、水抜き穴の詰まりなどは一切なし。状態は悪くないとのことでした。
ただ、造成当時の法律のもとで造られた擁壁なので今の安全基準を満たしているかどうかは分からないため対策を講じて家を建てる必要があると営業さんから伝えられました。「今は問題がなくても将来どうなるか分からない」ここが1番不安に思っているところです。
また擁壁の高さが2mを越える擁壁を新設または再構築する場合、建築基準法に基づく「工作物確認申請」が必須となります。まず建築士さんが自治体の窓口や民間検査機関へ設計図書を提出。そこで構造計算や安全性が適法であるか審査されます。審査が通って初めて、その土地に建物を建てても良いですよーいうことなるそう。いずれにせよ、擁壁のある土地に建物を建てる道のりは長くなりそうですね。
崖地条例とは？仙台市の場合
がけ条例とは、宮城県建築基準条例第5条による崖付近の建築物に関する制限となります。
高さ2m以上の崖に近接して建築物を計画する際には、条例への適合について設計者(建築士)による調査をもとに確認申請を審査する指定確認検査機関が判断することとなります。
対象となる崖: 高さが2mを超え、かつ水平面に対して30度を超える角度を持つ土地（擁壁含む）。
制限内容: 原則として、崖の下端からその「崖の高さの2倍」の水平距離に、居室を有する建物を建築してはならない。
安全確認: 構造計算などで安全性が確認できれば、この制限は緩和される可能性がある。
難しい話で最初はえ？ってなりましたが笑噛み砕いて言うと、高さ2m以上の崖に隣接する土地に建物を建てたい場合、崖地条例の対象になります。
ハウスメーカーの建築士が擁壁の状態を確認し市に建築確認申請書を提出→市と提携した第三者機関が安全基準をクリアしているか確認→申請が通る→建築OK
こんな流れになるそう。営業さんが素人でも分かるように分かりやすい言葉で説明してくれました。
擁壁がある土地、対策は？追加費用はいくら？
擁壁から距離を取って建物を建てる
上記の崖地条例により、擁壁から4ｍ離した位置に家を建てることになります。そうなると擁壁側にデットスペースができて、土地の広さを最大限に活かすことが出来なくなる….
そうなるくらいなら擁壁を作り替えてメンテナンスをしながら50年住みたい！その方が安全性も高いし、満足度の高い家が作れそう。もし私達がこの土地を購入するなら、擁壁の作り直しは必須！
深基礎(90万円)
通常の基礎の約3倍の深さまで基礎を入れて、万が一擁壁が崩れた場合でも建物が崩れないように計算して家を建てる方法。深基礎と土の処理代でなんと90万円もかかるとのことでした。高い！
擁壁の作り替え(200〜300万円)
擁壁の作り替えにはかなりの費用がかかるようで、今回の擁壁の高さ2.1m×幅16mだと大体200〜300万円ほどの費用がかかるそう。土地の価格交渉で200〜300万円ほど減額してもらえれば現実的に考えられそうだけど、厳しいだろうなー….というのが本音。
リアル進捗
ハウスメーカーに擁壁を作り替えた場合の見積もり依頼中
検討中のハウスメーカー2社で擁壁を造り替えるならどのくらいの費用がかかるのか現在見積もりを出してもらっています。想定では200〜300万円とのことですが、どうなることやら….ひとまず結果を待ちたいと思います！
土地の値引き交渉
土地の値段が更地渡して2500万円だったのですが、2200万円で買付証明書を提出しました。
結果、1円も下がらず笑すでにかなり頑張った金額で出しているので値引きは不可との回答でした。土地が出て一発目の買付が私たちだったのでやはりいきなり値引きは厳しいよねーと感じました。
もし私が売主だったら土地を売り出してすぐに数百万円の値下げなんてしないしもう少し様子を見たい。考えなくても分かることですね笑
擁壁のチェック
ハウスメーカーの建築士さんに擁壁を確認してもらいました。現状、擁壁自体に大きな異常はないけど古い擁壁なので建物を建てる場合は安全対策が必要との回答でした。
土地見送り
擁壁問題が私達の中ではかなりのマイナス点。外構の見積もりがまだの状況で土地購入の判断をすることができませんでした。
ネットで調べると擁壁の造り替えに1000万円かかるケースもあると書いてあるものもあったのでヒヤヒヤ。土地を買ってしまったら擁壁を造り替えるだけに1000万円もかかる可能性があるの？絶対無理ぃー！！ということで冷静になり、一時見送りすることになりました。
今後の展開
私達がこの土地を買う条件は、コスト面と安全性の不安がなくなること。下記2点は必須で考えています。
- 擁壁を造り替えてから家を建てる
- 擁壁を造り替える費用分の土地の値引きもしくは解体費用減額で予算を確保
とにかく擁壁の造り替えの費用次第！てところですね。今の擁壁の上に家を建てても結局は住んでいる間に造り替えが必要になる可能性が高い。なので、擁壁の補強に100万円以上かけるなら200〜300万円かけてでも作り直しちゃった方が今後長く住んでいくうえでコスパも良いし、安心して住むことができるんじゃないかと思います。御縁があると良いなーとは思いつつなかなか厳しそうです。
擁壁造り替えの見積り待ち
擁壁造り替えの見積り次第でどう動いていくかという感じです。ひとまず待ちたいと思います。見積もりが出たらまた追記します。
追記✎2026年3月
擁壁造り替えの見積額はなんと358万円でした。たっかーい！ここまで高いと逆に諦めがついてよかったのかも？とか強がりを言ってみます笑
土地が売れないことを祈りながら見守る笑
良い土地が出てくれれば最高なので別の土地を探しつつ、この土地の動向を見守ります笑
一定期間この土地が売れなければ再度買付にリトライしてみようかなという気持ちです。もし土地が売れちゃっても後悔はなし！！
そのくらい、50年選手の擁壁は私達の中ではマイナスポイント。費用と安全性の問題をクリア出来ないならこの土地を手に入れたいとも思いません。安全第一！
擁壁のある土地を検討する人へのアドバイス｜まとめ
擁壁のある土地は
・追加費用が発生する可能性
・崖地条例による建築制限
・古い擁壁は安全確認が必要
など注意点が多い土地です。私たちは安全性と費用面を考えて今回は一時見送りという判断をしました。
擁壁のある土地を検討している方は必ずハウスメーカーや建築士に相談して安全性と追加費用を確認してから判断することをおすすめします。
一生に一度の土地探し、後悔のない選択をしたいですね。
この記事が擁壁のある土地を購入するか迷っている方、悩んでいる方の参考になれば嬉しいです。
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